Owner's Room

◆賃料送金日

オーナー様のご指定の口座への送金は、毎月当月分を以下の要領で送金しております。

【15日送金】

通常月の賃料のほか、前月16～月末日までに契約が成立した新規賃貸借契約の初回賃料を送金いたします。

なお、原状回復費その他の立替金等の精算に関してはこのときの送金時に精算いたします。

15日が金融機関の休業日の場合、翌営業日が送金日となります。

【月末送金】

当月1～15日までに契約が成立した新規賃貸借契約の初回賃料を送金いたします。

月末日が金融機関の休業日の場合、前営業日が送金日となります。

送金手数料について

一口座に一度のお振込み時に、400円（税別）の振込手数料がかかります。

送金日到来時点で賃料が未収であったとき

賃借人が賃料を未納、滞納していた場合にあっても、元となる賃貸借契約が存在するときは、

弊社が立替えて賃料をお支払いいたします。

従いまして、オーナー様は賃料の未収に頭を悩まされることはありません。

入居者から居室内の各設備等の不具合の発報を受信したら、ただちに必要な調査を行い、不具合の解消を図ります。このとき、以下の要領で実施いたします。

一次対応

発報内容を確認後、一次対応の手配を行います。この一次対応とは、主に調査ならびにその場での修理の実施などを目的として、対応可能な技能を有する者を現場に派遣するもので、多くの場合出動費用が発生します（例：機器メーカー、水道事業者、東京電力、東京ガスなど）。

このとき、修理対応年数が超過した設備機器などについては、メーカー等より対応を断られる場合があり、このときは二次対応に移行します。

二次対応

一次対応の調査の結果、機器等の交換や大規模な改修が必要との結論に至ったとき、それに向けた必要な手配を行います。

オーナー様へのご報告

通常は一次対応終了後、二次対応が必要となった場合にオーナー様にご連絡を行い、見積概算額等の提示の上、係る対応のご承認をいただいております。ただし、漏水、漏電またはガス関連の事故や不具合など、重大な事故またはその懸念がある場合には、発生時にただちにご連絡をいたします。

なお、すべての対応の完了時に、オーナー様には写真付きの対応報告書を提出しております。

対応の承認期限と自動対応について

一次対応の調査の結果、二次対応（機器交換等）が必要となった場合、オーナー様にご承認をいただくご連絡を差し上げておりますが、数日程度のご回答期限（執行予告期限）内にオーナー様との連絡が不通であったときは、予定する二次対応を行わせていただくことになります。

また、修繕対応の金額が3万円未満であるときは、自動的に対応を実施し、対応完了後に対応完了報告書の発送を以てご報告としております。

1年間の対応保証

弊社が対応を行ったのち、1年以内に同箇所で同様の不具合が発生した場合には、弊社が修繕費用を全額保証いたします。

オーナー様が二次対応の手配を行う場合

この場合、弊社では対応者が変更する旨を賃借人に説明し、必要に応じてオーナー様、賃借人双方の連絡先をお知らせして対応を終了させていただきます。オーナー様が手配された業者等との調整や、賃借人との調整、交渉、精算等に関する一切は出来かねますのでご了承ください。また、賃料が減額された場合の弊社による減額分負担や、1年間の対応保証の適用もいたしませんのでご了承ください。

賃借人より賃貸借契約の解約の申し入れがあった場合は、ただちにオーナー様にご報告を行い、次回の賃借人募集要件（募集賃料や初期費用等の設定）について周辺相場等の情報提供の上、ご相談させていただきます。

弊社では、退去より次の入居者を迎え入れる準備が整うまでの期間の賃料無発生期間を最大限短縮できるよう、その間に行う原状回復・改修工事を二週間以内で完了させることを原則としております。

そのため、オーナー様にはご報告やご承認等のご連絡態勢にご協力をいただきますようお願いいたします。

退去立会

賃借人の退去時に、弊社職員立ち合いの元で現況確認を行います。この退去日程につきましては事前にオーナー様にもお知らせいたします。

現況確認により、必要となる原状回復・改修工事を項目ごとにまとめた写真付きの報告書を作成し、郵送等により提出いたします。ただし、高額な費用が見込まれる修繕が必要となる場合等については、オーナー様にただちにご連絡をし、電話による状況のご説明や、ビデオ通話によって現況視察を行っていただくなど、緊急報告を行わせていただいております。

原状回復・改修工事の方針の決定

前記の通り原状回復に係る報告書を提示し、ご説明の上、実施する工事を決定いたします。

①壁、天井などのクロス

状況によって、貼替または洗浄のいずれかの対応となります。いずれも施工範囲の最小単位は、施工部分と未施工部分に差が生じることによる違和感をなくすため、「面」となります。

貼替の場合、通常は元色と同系色、同程度のクロスを使用しますが、全く別の系統の色・柄を一面に貼ることで部屋にアクセントをつけることができます。

②床

クッションフロアやカーペットについては、クロス同様に貼替または洗浄のいずれかの対応になります。タイルカーペットなど一部を除き、こちらも施工時の最小単位は「面」となります。

フローリングの場合、表層にワックスが塗布されており、層として形成されていてフローリング本体を保護し、壁の場合のクロスのような役割を果たしています。汚れや擦過傷などは、表層部分のワックスを剥離させ、ワックスを上塗りすることできれいに修復できます。

ただし、穿孔や凹み、日焼けによる劣化などについてはワックス剥離では修復することが出来ません。この場合は、まずはリペア修復を検討することになります。リペア修復の場合は箇所単位での施工となります。

③建具

建具の傷などは、塗装もしくはリペア、またはダイノックシート等による上貼りを検討します。また、丁番の緩みやねじ等の締め付けを行うなどの調整を行って建付けを直す場合もあります。

④設備機器

機能不全部分の回復をすることを主眼に点検を行い、適宜修理等の手配を行います。ただしメーカーは修理可能期間（多くは10年間）を定めており、それを超過したときは修理不可能となってしまうため、交換を余儀なくされる場合があります。また、修理可能な場合にあっても、新品に交換する場合とさして費用が変わらない場合などがあり、状況によって交換をご提案することがあります。

⑤什器機器

長期間の使用に耐久することを前提に作られているため、多くは清掃で機能は回復します。ただし、キッチンや浴室、洗面台、洗濯機用の水栓は、内部のパッキンやカートリッジの消耗による水漏れが発生することがあります。このとき、水栓本体の機種によっては消耗材の交換費用が、新品交換費用とさして変わらない金額になることがあり、状況によって交換をご提案することがあります。また、設置された什器機器と躯体の隙間にはコーキングが施されており、防水の役割も果たしています。これは経年劣化をいたしますので、適切な時期に打ち替えの必要が生じます。

コーキング打ち替えの施工例

原状回復費の算定と賃借人との負担割合について

弊社ではこのガイドラインに基づき、適切な管理を行っておりますので、ご理解の程よろしくお願いいたします。

①クロス、クッションフロア、カーペット等の消耗財

これらの消耗財は耐用年数が6年と定められており、この耐用年数到来前に賃借人の有責によって交換が必要となったとき、その未経過年数分の交換費用を賃借人に請求することができるということになります。

賃借人の有責の例としては、喫煙やペット飼育、故意または過失による創傷や穿孔などが挙げられます。ただし、電気機器の設置による電気焼けや生活傷の擦過痕などは対象とはなりません。

②フローリング、建具、什器機器

フローリングや建具、什器機器の場合は消耗財ではないので、耐用年数は勘案しません。創傷や穿孔、凹み、または善管注意義務違反により生じた劣化などについては賃借人の有責となり、修繕費用全額を請求できます。ただし、新品への交換は現在価値を超過することになるため、部分修復費用までが請求の限界となります。また、日焼け等経年劣化によるものや生活傷の擦過痕などは対象とはなりません。

③設備機器

賃借人の故意・過失や通常の用途を超えた使用によって生じた故障などについては賃借人の有責となり、修理代を請求することができます。

オーナー様とのお打ち合わせによって決まった原状回復・改修工事の総額より、上記で算出した賃借人負担額を控除した金額がオーナー様にご負担額いただく金額となります。

工事の完了確認とご報告

工事が完了いたしましたら、写真付きの報告書を作成し、郵送等により提出いたします。また、併せて工事代金をご請求申し上げます。

以下の専用フォームよりご用命ください。

送金明細書につきましては原則3営業日以内に、収支明細書につきましては原則7営業日以内（数年分に亘るご請求の場合、少し日数がかかる場合がございます）に、ご指定の方法でお送りいたします。なお、ご契約者様ご本人からのご依頼、かつ登録があるご契約者様名義のメールアドレスまたはご住所以外にはお送りできませんのでご了承ください。

以下の専用フォームにて、登録情報のご変更をお願いいたします。

管理契約を円滑に行うために、ご連絡先に変更が生じた場合にはすみやかにお届けいただきますようお願いいたします。

また、万一のご相続発生時に備え、ご契約者の皆様には相続予定の方をご教示、ご登録いただいております。ご登録情報に変更があった方、またはご登録が未済の方は、こちらよりご登録いただきますようお願いいたします。なお、ご登録いただいた相続予定の方へのご連絡、または接触につきましては、相続発生または不明時等以外には一切行いません。

以下の専用フォームよりお手続きをお願いいたします。

なお、サービス概要につきましてはこちら、または当ページ内のパンフレットをご覧ください。

以下の専用フォームにて、お手続きをお願いいたします。

なお、それぞれのサービス概要は上記をご確認ください。

ご契約の変更につきましても、弊社の資格者（賃貸不動産経営管理士）より重要事項説明を行います。

①管理委託を借上に変更したい場合

ご契約の切替はいつでも可能です。ただし、直前の管理委託契約の終了日につきましては、ご変更のお申し出が当社に到着した日の翌月末までとなり、新契約の開始日は、翌々月の1日となります。また、新契約の開始日当日に空室であった場合、借上賃料の発生は1ヶ月間免責となります。

借上契約の開始の際は賃料査定を行い、当該査定賃料の85％が借上契約賃料となります。

②借上を管理委託に変更したい場合

ご契約の切替については、直前の借上契約の終了日はご変更のお申し出が当社に到着した日の6ヶ月経過後の月末となります。

例）1月10日に契約変更の申し出をしたとき、7月末日が借上契約の終了日となります

以下の専用フォームにて、お手続きをお願いいたします。

なお、ご解約のお手続きに関しましては専用フォームに記載しておりますので、よくお読みください。

ご解約のご検討をされているお客様へ

賃貸管理業にようやく各種法規制の目が向けられるようになり、免許制度が採用されたことをはじめ、当業界の各社には今後ますます法遵守の姿勢が求められるようになります。その最中にあって、あまりよくない話を耳にするようになってまいりました。

2020年12月に、通称「サブリース新法」が施行されました。この法律自体は、事実を伝えず強引な勧誘を行う行為を禁止するという真っ当なものではあります。また、オーナー様に不利となる条項についてはそれを明文化し、資格者をして重要事項説明を行うということも定められております。

私たちは、この契約を問題視するものではありません。事実、私どもの借上システムのサービスも、サブリース新法に基づく特定賃貸借契約にあたります。この契約は、空室時でも賃料保証が受けられるものと考えれば確かに有用ではあると考えます。ただし、この契約は借地借家法により賃借人が保護される条項を含んでおり、法第32条第1項に規定する借賃増減請求権と解約権が、この契約の賃借人である不動産会社に付与されることに着目されるべきだと考えます。そして、オーナー様がこの契約を解除されようとする場合には、「正当な事由」が必要になります。これを悪用する不動産会社が頻発しており、一部で問題になっています。また、杜撰な資金管理が理由で倒産に至った新聞記事を目にされた方も多いのではないでしょうか。

これらの業者は、高額な賃料保証を語って契約した後、一方的に借賃の減額を行い、オーナー様からの解約を認めない（または高額の「違約金」等を請求する）などの行為をしているようで、現在いろいろな手段でオーナー様方に契約を持ち掛けているようです。

残念ながら、これらの行為はサブリース新法にあっては適法の範疇の行為であり、不法行為ではありません。ですが、プロである不動産会社が賃借人として守られ、本来守られるべき消費者であるオーナー様が賃貸人としてリスクを背負うという、バランスを欠いたこの法律は、私たちは改正すべきであると考えています。

私たちは、オーナー様は消費者であるというスタンスを堅持し、弊社で借上システムをご利用いただきましても解約が可能としています。そのため、弊社のお客様にお声が掛かることも多いかもしれません。

管理会社の変更をご検討の場合には、何卒その点にご注意いただき、少しでも疑念を抱かれた方はご解約の前に弊社にご連絡いただければと考えております。また、業者から売却や買取が持ち掛けられたときも、ぜひ弊社でも査定させていただければと存じます。